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36 | Construcción marcada por el ciclo de vida (II): el proceso fase a fase

¿Cómo debe ser un proyecto de construcción orientado hacia el ciclo de vida? ¿Qué fases componen el proceso? En esta entrada se exponen ese proceso y sus fases, basadas en las fases de servicios de la gestión de proyectos en construcción, en concreto del project manager.

La realización del proyecto orientado al levantamiento de la construcción pierde fuerza y significado en una visión global, donde la producción del edificio es tan sólo una fase más del ciclo de vida de la construcción.

En esta segunda y última parte de la serie sobre el proyecto orientado hacia el ciclo de vida, se siguen desarrollando las ideas más interesantes del artículo “Construcción marcada por el ciclo de vida: la lógica del éxito de los proyectos de construcción valiosos” del libro “Planen und Bauen für den Lebenszyklus: Fiktion oder Realität?” (Planeamiento y construcción para el ciclo de vida: ficción o realidad).

En el post se analiza el proceso fase a fase del proyecto de construcción orientado al ciclo de vida, planteando el objetivo principal de cada fase y estableciendo las bases fundamentales que habrá que tener en cuenta para el desarrollo que el desarrollo del proceso sea optimizado para el ciclo de vida.

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Foto by Timo

El modelo de levantamiento pierde importancia

La estructura del proyecto orientada al levantamiento de la edificación, con la cual actualmente se conecta a menudo el éxito o el fracaso de un proyecto, pierde importancia en su significado, puesto que todos los modelos deben de hacer posible una orientación hacia el ciclo de vida.

Según los recursos, el know-how y las disponibilidad a asumir riesgos del cliente, son posibles unos modelos u otros, que van desde el contrato por unidades individuales de obra, hasta el contrato por el cual un socio del proyecto, planifica, ejecuta, gestiona y financia el bien inmobiliario.

El factor decisivo para una orientación hacia el ciclo de vida es el diseño del contrato, con el que se apoye la cooperación y la orientación hacia el beneficio del cliente. El objetivo debe ser: salir del principio del licitador más barato  con el juego habitual de “demanda-contra demanda”, que promueve el egoísmo, e ir hacia contratos, que consigan situaciones win-win (por ejemplo, value-engineering) y prever “modelos de bonus” para el conjunto del equipo de proyecto.

Actividades no dependientes de la estructura de trabajo

Las tareas necesarias en las diferentes fases de proyecto para conseguir una realización orientada al ciclo de vida se exponen como “intervenciones no dependientes de la estructura”. Esto es, que no exista relación entre el modelo de trabajo y las fases estipuladas para el proceso.

La siguiente formulación establecida en este post es válida independientemente del modelo de realización, ya que las tareas fundamentales de un cliente, en consecuencia, de un project manager, se relacionan con las fases que marca el reglamento de honorarios de dirección de proyectos, independientemente del modelo de trabajo.

Las fases serían son las siguientes:

  1. Iniciación del proyecto
  2. Preparación del proyecto
  3. Planeamiento  o planificación
  4. Preparación de la ejecución
  5. Ejecución
  6. Entrega y toma
  7. Funcionamiento y uso
  8. Adaptación/Renovación y desmantelamiento
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Fases del proceso: proyecto de construcción orientado hacia ciclo de vida (1)

El proceso fase a fase

Iniciación o desarrollo del proyecto

Objetivo: sentar las bases para una edificación optimizada según su ciclo de vida.

  • Punto de vista desde la necesidad/demanda: Hay que alejar al cliente de una visión enfocada en la construcción, y acercarle a una visión enfocada en la necesidad y demanda.
  • Concreción de la necesidad: por ejemplo, calidad, cantidad y factores como el confort de uso.
  • Consideraciones de la ubicación
  • Elección de la ubicación. Entre otras cosas, sobre las bases de análisis del firme (contaminación, capacidad de carga, nivel del agua, …)
  • Consideraciones sobre la duración de uso y posibilidades de cambio de uso.
  • Definición de los objetivos de sostenibilidad. Asumir responsabilidad frente a generaciones futuras.

La preparación del proyecto

Objetivo: la elección de los socios con experiencia en realización de proyectos orientados al ciclo de vida y determinación de una organización de puesta en marcha que respalde la orientación hacia el ciclo de vida.

  • Definición del modelo ideal de realización.
    • Las bases para ello son las posibilidades, recursos y disponibilidad de asumir riesgos del cliente o a través del mismo.
    • La organización de puesta en marcha y desarrollo debe posibilitar un planeamiento integral.
  • Definición de la comunicación y de los intercambios de información. Decisión sobre el empleo de herramientas BIM (Building Information Modelling) y plataformas de datos digitales.
  • Definición de los requisitos contractuales.
    • Las bases para ello son los objetivos y los riesgos de proyecto. En caso necesario, normas y especificaciones de criterios contractuales post-proyecto.
    • Determinación de un concepto de colaboración, para asegurar un planeamiento integral.
    • Lo ideal sería efectuar la formulación de manera conjunta con los futuros socios.
  • Elección de los socios óptimos.
    • Socios con experiencia en el campo de realización de proyectos orientados hacia el ciclo de vida.
    • Dependerá también del estatus del cliente (público o privado).

El planeamiento o planificación

Objetivo: convertir los deseos del cliente en una edificación optimizada en el ciclo de vida a través de un planeamiento integral

  • Principio de planeamiento integral, en especial, con las partes implicadas en la facility management.
    • Cooperación de los expertos en planeamiento, ejecución y funcionamiento.
    • Facilidad de limpieza y mantenimiento. Como condición previa para interior, fachadas e instalaciones exteriores.
    • El más alto grado de posibilidades para rehabilitación y cambio de uso. Como condición previa para planificación flexible de las plantas.
  • Simulaciones de funcionamiento.
    • En fases tempranas de planeamiento.
    • Inclusive consideraciones sobre las posibilidades de acceso a través de terceros.
  • Optimización del consumo energético.
  • Una gestión del proceso profesional.
  • Acompañamiento mediador.

La preparación de la ejecución

Objetivo: planificación de la ejecución con todos los aspectos relevantes para el ciclo de vida

  • Acción conjunta: evitar modificaciones durante el levantamiento.
  • Preparación de una logística de ejecución optimizada.
  • Planificación de desmontaje y demolición.

La ejecución

Objetivo: trasladar los aspectos relevantes para el ciclo de vida del planeamiento a la ejecución.

  • Acompañamiento de la facility management. En la medida posible, según necesite el modelo de realización.
  • Gestión de cambios y optimización con las consideraciones del ciclo de vida. Como cambios excepcionales: dirección metódica, en el sentido de una optimización orientada al ciclo de vida mediante los objetivos del proyecto definidos.
  • Acompañamiento mediador y medidas de resolución de conflictos. Dependiente del modelo de realización, por ejemplo a través de un tribunal de arbitraje de la construcción.

La entrega y la toma

Objetivo: traslado de los valores orientados al ciclo de vida de la planificación y de la ejecución hacia el funcionamiento de la edificación.

  • Prueba de funcionamiento
  • Toma progresiva de la edificación, con una monitorización que acompañe el funcionamiento. Condición previa para optimizaciones en el funcionamiento.

El funcionamiento y uso

Objetivo: aprovechamiento del potencial de una edificación optimizada para su el ciclo de vida y una alta probabilidad de preservación del valor.

  • Inspecciones, mantenimiento y medidas de conservación con regularidad.
  • Optimización continua del consumo energético. Para posteriores descensos de los costes del ciclo de vida.
  • Preservación activa de valor y de la función.
    • Renovación a tiempo de las instalaciones técnicas.
    • Renovación a tiempo de todos las partes del edificio que sufran desgaste.

Adaptación/Renovación y desmantelamiento

Objetivo: llevar a cabo los cambios en las necesidades de uso en un nuevo edificio optimizado para el ciclo de vida.

  • Gestión de cambios. Mediante la gestión de infraestructuras asistida por ordenador, CAFM.
  • Documentación completa de todos los cambios.
  • Garantizar la explotación del valor material.
  • Sencillo desmantelamiento como condición previa.
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Foto by Andre Bogaert

Resumen y conclusiones

  • En definitiva, podemos hablar de que la rentabilidad de una edificación ya no es sólo dependiente de los costes de construcción, es decir, de lo que cuesta levantar el edificio. En un proyecto de construcción orientado hacia el ciclo de vida de la edificación, la rentabilidad de la misma depende de otros muchos factores que le afectan y a los que afecta a lo largo de toda su vida útil.

  • La perspectiva del cliente y del conjunto del equipo de proyecto tiene que ampliarse hasta la fase de funcionamiento. En un proyecto de construcción orientado hacia el ciclo de vida, las partes implicadas en el proyecto, al menos las decisivas en el planeamiento y en la ejecución, deben tener una visión global, que debe partir de las necesidades del cliente, y que permitirá adecuar el proyecto desde la creación del mismo hasta el funcionamiento de la edificación.

  • Todos los modelos de realización de proyecto deben de posibilitar la orientación hacia el ciclo de vida. Cualquier estructura organizativa de proyecto debe poder optimizar el mismo en función del ciclo de vida de la construcción. Esto es, que el orientar un proyecto de edificación hacia su ciclo de vida no debe ser dependiente del modelo organizativo o de realización del proyecto que se utilice.


Este  post está basado en partes del artículo “Bauen im Zeichen des Lebenszyklus: Die Logik des Gelingens wertvollerer Bauprojekte” (Dipl.-Ing- Dr. Roland Feik, Bmstr. Dipl.-Ing. Wolfgang Kradischnig, DELTA), en “Planen und Bauen für den Lebenszyklus: Fiktion oder Realität?” (Edita la Universidad de Innsbruck).

(1) La imagen “Fases del proceso: proyecto de construcción orientado hacia el ciclo de vida” está basada en una traducción libre de la imagen “Abbildung 11-6”, de la página 116 del libro mencionado.


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