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09 | Bauteam: el modelo Mainz

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Para finalizar con la serie de entradas dedicadas Bauteam, hoy abordaremos el Modelo Mainz, uno de los dos más destacados junto con el de Friburgo.

Este modelo, denominado Bauteam Mainz-Großberg, se desarrolló en esa misma ciudad, y se basa en la adjudicación de la fase de optimización del planeamiento a través de un “concurso complejo”. Una de las condiciones de este tipo de concurso, es que se debe participar en él formando Bauteams con una serie de características concretas.

El modelo Mainz se aplica por primera vez en un proyecto con el que se ejecutan 24 viviendas unifamiliares, dentro del “programa económico local de cooperación en la economía de Mainz”. 17 equipos de trabajo formados por estudios de proyectistas y empresas constructoras participaron en el concurso complejo.

A continuación, se presenta el modelo, según lo hacen Cornelia Becker y Reinhold Over, arquitectos en Over Architekten BDA, en la presentación del proyecto piloto dentro de la guía “Bauteam – ein Leitfaden für Architekten und Handwerker”.

El programa de cooperación local y el modelo Mainz

Los cambios en el sector de la construcción y en la forma de contratar y acometer proyectos, ponen a arquitectos, ingenieros, constructores y demás profesionales del sector frente a nuevos desafíos y ante un claro aumento de competencia. Estos aspectos, dificultan la participación de pequeñas empresas y profesionales de la zona de Mainz en proyectos de construcción.

Por otro lado, tanto la coordinación temporal y de organización de los procesos de planeamiento y construcción, como la participación de los agentes implicados en las diferentes fases del proyecto, tienen un enorme potencial de mejora.

Estos dos aspectos fueron determinantes para iniciar otro tipo de modelos que fueran beneficiosos para la zona. Esto fue idea de la consultora GenoBauLandConsult (hoy absorbida por GBC BaulandConsult) y contó con la participación y el respaldo de:

Los modelos de trabajo creados dentro del “programa de cooperación local” estaban orientados a: una cooperación leal, la mayor transparencia posible y un diseño fácil del proceso, con el fin de disminuir los tiempos de planeamiento y ejecución.

A través de la creación de cadenas de valor locales con proyectistas y constructores se fortalece la competitividad. Por otra parte, se intentaba dejar margen de maniobra a las empresas para generar sus propias ideas y así conseguir unas soluciones más adaptables y un incremento de su productividad.

Estructura básica del proyecto Bauteam Mainz-Großberg

Para el proyecto piloto, el Bauteam Mainz-Großberg, se eligió un procedimiento de “concurso complejo”, a través del cual se eligiría un Bauteam sobre el que gira todo el proyecto de construcción.

Los Bauteams, una vez formados, tenían que acometer dos fases importantes:

  1. planificar su actividad en el marco de competencia y dentro las condiciones fijadas previamente, y
  2. la participación en el concurso para poder optar a la adjudicación.

BAUTEAM-MAINZ-ESTRUCTURA-ORGANIZACIONFigura 1. Estructura del  Bauteam y su integración en el proyecto de construcción

Las entidades responsables tomaron parte en el “concurso complejo” de este proyecto piloto. Así, por ejemplo, la Cámara de Arquitectos y la Cámara de Oficios jugaron papeles muy activos en disposición de asesoramiento y, sobre todo, fueron decisivas en la implementación del proyecto.

Las claves del proyecto Bauteam Mainz-Großberg

Integración en el programa global

Hay que tener en cuenta, que se estaba actuando para dos proyectos, relacionados pero independientes entre sí. Por un lado estaba el programa “Modelo de cooperación en la economía de Mainz” y por otro lado, dentro de éste, la realización del proyecto piloto, es decir, un proyecto de construcción concreto,

BAUTEAM-MAINZ-PROYECTO-GLOBALFigura 2. Visión global del proyecto

Iniciadores

Los iniciadores del proyecto fueron:

  • la Cámara de Arquitectos de Rheinland-Pfalz,
  • la Cámara de Oficios de Rheinland, y
  • la Asociación de Empresas de la Construcción de Rheinhessen-Pfalz.

Promotor

El cliente en este proyecto, así como el adjudicador del concurso, fue la promotora GSW, Gemeinnütziges Siedlungswerk de Frankfurt am Main.

El Bauteam

Sería la unión de proyectistas y empresas constructoras con el fin de realizar un planeamiento y una ejecución de manera común, y en base a los requisitos del cliente. Se desglosa en dos partes: equipo de planeamiento y equipo de ejecución.

El concurso complejo

En un modelo “clásico” de adjudicación de los servicios de construcción, en su forma más básica, la licitación se basa en las cláusulas y condiciones generales desarrolladas por el arquitecto por encargo del cliente. Alternativa a la designación directa de un arquitecto es la presentación de un concurso en el que, sobre la base de un programa claramente definido y ciertos requisitos de rendimiento de varios proyectistas, a uno de ellos se le encarga el proyecto. Proyectista y empresas constructoras actúan en fase de planificación separados el uno del otro (ver figura 3).

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Figura 3. Adjudicación “clásica”

Frente a la adjudicación clásica, en cualquiera de sus dos variantes, en el modelo Mainz se optó por un procedimiento al que se denominó “concurso complejo”.

En este proceso, las tareas de planeamiento y construcción se anuncian conjuntamente para la licitación. La idea fundamental de la licitación conjunta es que debe disponer a proyectista y empresas constructoras a una pronta cooperación, a fin de lograr la optimización de los aspectos técnicos, económicos y de organización del planeamiento.

El promotor de la obra describe la tarea constructiva: la definición del proyecto de construcción tan detallada como sea necesario y tan abierto como sea posible. En base a las prescripciones de los servicios se conforma el Bauteam, compuesto por proyectistas (arquitectos), personal especializado (ingenieros) y empresas ejecutoras. Estos agentes, integrados desde el comienzo en el equipo, desarrollan una solución común para las tareas constructivas.

En el concurso complejo, la propuesta de solución se presenta como un trabajo. Éste contiene toda la documentación necesaria y, al mismo tiempo, dos “ofertas”: la oferta del consorcio de empresas (responsables en el Bauteam de la ejecución) y la determinación de los honorarios del proyectista.

Preparación

En la preparación de este modelo se llevaron a cabo muchas reuniones y un taller informativo conjunto. Antes de la inscripción a concurso era necesario:

  • preparar el plan de información para el Bauteam y las partes participantes;
  • cerrar el contrato del consorcio de empresas en fase de diseño y detallar las condiciones de competencia;
  • asegurar la disponibilidad del terreno;
  • informar a los representantes de cada una de las Cámaras y Asociaciones;
  • determinar los miembros del jurado

Paralelamente hubo un acto como toma de contacto, para que los integrantes del equipo se conocieran. Al cierre de la preparación se creó la inscripción para el concurso.

Información e inscripción

Las cámaras informaron a sus miembros sobre el modelo y el proyecto piloto, la posibilidad de participar en el concurso, así como de la fecha del acto informativo.

En ese acto, los miembros interesados fueron informados en detalle sobre el modelo y el proyecto. Se dieron a conocer las condiciones de competencia, así como los plazos de inscripción en el concurso.

Los Bauteam presentaron las solicitudes para la inscripción en el concurso, se registraron y obtuvieron la documentación definitiva (vinculante), es decir: las condiciones de competencia, el programa de zonas y superficies y los requisitos de calidad.

Los Bauteams sólo podían hacer una solicitud por grupo. El planeamiento debía alcanzar cierto nivel de detalle, que posibilitara a las empresas ejecutoras emitir una oferta vinculante para los servicios de construcción.

Formación del Bauteam

Los Bauteams tenían las siguientes limitaciones en su configuración:

  • los profesionales o empresas en solitario eran excluidos per se de la participación en el concurso;
  • sólo tenían derecho a participación estudios y empresas que tuvieran su sede en Rheinhessen;
  • una oficina de proyectos podía formar parte de tan sólo un Bauteam;
  • una empresa podía formar parte de varios. En este caso, debía existir una declaración de confidencialidad;
  • un Bauteam tenía que estar compuesto, al menos, por un estudio de ingeniería/arquitectura y, como mínimo, cinco empresas de construcción/de oficios.

En el Bauteam debían estar representados los trabajos clave de la obra. Así se facilitaría la seguridad de costes, de plazos y de calidad. En el consorcio estaban el núcleo de los representantes de los diferentes trabajos de la obra. La oficina de proyectos no podía estar representada en el consorcio.

En el cuadro de la figura 4 se presentan los trabajos que se agruparon en el consorcio de empresas y los que participaron en el Bauteam. Por otro lado, hay trabajos de obra que no tienen que estar integrados necesariamente en el Bauteam, aun siendo indispensables para las obras. Para esas áreas de servicios, el consorcio pide ofertas y se contratan para la ejecución. Sin embargo, los servicios están previamente definidos por el Bauteam ye incluidos en la oferta del concurso.

BAUTEAM-MAINZ-TRABAJOS-OBRA-INCLUIDOS

Fallo del concurso

En jurado examinó las ofertas de los trabajos y, tras varias vueltas, estableció un listado ordenado de las mismas, según sus propias valoraciones. Estos resultados eran recomendaciones del jurado, en base a las cuales, el cliente tomó la decisión de escoger al ganador del concurso y la adjudicación.


Las figuras 1-4 son una traducción propia de los esquemas representados en la guía “Bauteam – ein Leitfaden für Architekten und Handwerker” .

Toda la información referida en este post tiene como fuente principal la guía “Bauteam – ein Leitfaden für Architekten und Handwerker”, la cual te puedes te puedes descargar desde aquí.

Este post pertenece a una serie dedicada al Bauteam. Pertenecen a esta serie:

El Bauteam: un sistema de trabajo para la construcción (I)
El Bauteam: un sistema de trabajo para la construcción (II)
Los profesionales de la construcción ven futuro en el Bauteam
Bauteam: el modelo Friburgo
Bauteam: el modelo Mainz

bauteam-ebook-soporte

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Y a ti, ¿qué te parece este modelo de Bauteam? ¿Qué ventajas y qué inconvenientes presenta? ¿Has trabajado alguna vez de forma similar? ¿Eligirías trabajar así?

Si quieres, puedes dejar tu comentario abajo.

También hay un debate abierto en la red social LinkedIn, sobre el Bauteam, en el que muchos profesionales están dando su opinión sobre el modelo. Estás invitado/a a participar.

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