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08 | Bauteam: el modelo Friburgo

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En entradas anteriores se ha hablado sobre el sistema Bauteam a nivel conceptual y exponiendo casos prácticos. Ahora se pretenden estudiar los dos modelos más destacados: el de Friburgo y el de Mainz. En este post, desarrollaremos el primero.

El modelo Friburgo, llamado TeamWerk-Bau, se basa en la cooperación de los proyectistas y las empresas “de oficios”. Se entiende como una alternativa al modelo de adjudicación con contratista general. El cliente se puede ahorrar los sobrecostos habituales cuando se trabaja con un contratista general, pudiendo oscilar entre un 10 y un 15% de los costes de producción.

Klaus Wehrle es arquitecto y desarrollador urbano. Él y su estudio (Werkgruppe 1) comenzaron aplicando este sistema de trabajo, a mediados de los años 90, importando el original de Países Bajos, y han ido optimizándolo con el tiempo. Han desarrollado más de 20 proyectos de muy diversa índole, construyendo en total más de 200 edificaciones con esta filosofía de construcción.

Según sus promotores, el trabajo con el modelo Friburgo, da como resultado, por un lado, ventajas económicas, y por otro lado, garantías para el promotor en relación a plazos y costos.

Estructura y desarrollo del TeamWerk-Bau

El TeamWerk-Bau lo componen: cliente, proyectista y empresas ejecutoras (ver figura 1). El concepto funciona como un modelo de colaboración (Partnerschaftsmodell), en el cual deben garantizarse unas relaciones de ‘juego limpio’, estableciendo unas reglas claras entre todas las partes implicadas.

BAUTEAM-FRIBURGO-ESTRUCTURAFigura 1. Estructura del TeamWerk-Bau

El cliente

El cliente toma todas las decisiones importantes él mismo. Evidentemente, cuenta en todo momento con asesoramiento. Para la elección de las calidades y estándares, por ejemplo, se le facilitan informaciones de los costos. Unos de los objetivos es que el cliente tenga, lo más pronto posible, una visión clara de su futuro edificio para poder transmitirla, teniendo en cuenta costes, calidades y plazos.

El cliente es una parte activa en el Bauteam y se implica en el proceso de comunicación. En base a una amplia información, él puede aportar sus ideas teniendo en cuenta la situación del planeamiento en ese momento, y reflejar las posibilidades reales de la construcción. A través de un proceso abierto en todo momento, es posible corregir expectativas irrealizables o, dado el caso, optimizarlas (ver figura 2), lo cual resulta más difícil en el modelo de trabajo habitual (ver figura 3)

BAUTEAM-FRIBURGO-POSIBILIDADES-CORRECCIONFigura 2. Posibilidades de corrección

BAUTEAM-FRIBURGO-PROCESO-MODELO-CLASICOFigura 3. Proceso en el modelo clásico

El propietario, como cliente, obtiene siempre el grado de información deseado. Él decide, de manera contractual, hasta dónde quiere tomar parte en el proceso, es decir, hasta qué nivel de detalle quiere tener noticias del desarrollo del mismo.

Arquitecto / Proyectista general

El proyectista, en la mayoría de los casos arquitecto, es el eje fundamental para el planeamiento en el Bauteam, y constituye la piedra angular de las comunicaciones (ver figura 4). Una de sus funciones es reunir la información y proporcionarla a las partes implicadas según corresponda.

En relación con el cliente actúa como en el modelo clásico de trabajo, será su procurador y fiduciario en el proyecto. Él es el contacto de referencia con el cliente para los problemas emergentes. El objetivo del arquitecto es asegurar para su cliente una calidad optimizada a un buen precio. Por tanto, además de sus tareas propias, debe marcar las directrices para una cooperación justa y clara entre las partes implicadas, explotando el potencial de todas ellas en busca de esa optimización, según la filosofía Bauteam.

El arquitecto es el responsable último de que, además de que se cumplan los factores de planeamiento, se produzca una buena comunicación y se mantenga un buen ambiente de trabajo en el equipo. Para mantener una actitud productiva y orientada al rendimiento en el proyecto, debe tener muy en cuenta las relaciones entre las diferentes partes implicadas. Para que las directrices se cumplan con éxito, es importante que el arquitecto tome en consideración las propuestas de las empresas y las integre, siempre que sea posible, en el planeamiento.

BAUTEAM-FRIBURGO-PROYECTISTA-EJE-COMUNICACIONESFigura 4. Proyectista como eje de las comunicaciones

Por tanto, el arquitecto debe tener, por un lado, el ‘pensamiento de constructor y, al mismo tiempo, asume el rol de diseñador, a la vez que ejerce de coordinador global del proyecto. Para el cumplimiento de este triple perfil, se requiere una amplia experiencia en conceptos de creación, diseño, construcción, ejecución de obras y comercial.  Estas tareas pueden llevarse a cabo mediante una agrupación de profesionales. En el caso de grandes estudios de arquitectura el reparto de tareas se hace más fácilmente.

Mediana empresa como empresa ejecutora

En el desarrollo del Bauteam, las empresas de oficios asumen más responsabilidad que en el modelo clásico. Gracias al know-how de estas empresas se optimiza el proyecto desde el momento del planeamiento preliminar. Esto puede suponer una ventaja decisiva, pero para ello es necesario, como requisito previo, un trato justo y sin prejuicios entre los proyectistas y los profesionales de los oficios.

En el Bauteam es indispensable que  las empresas presenten sus propias propuestas de optimización. Esto no significa que vayan a coger atribuciones en el diseño ni que haya cambios en las responsabilidades. En esencia, se mantiene la clásica distribución de tareas, ya que únicamente el arquitecto es responsable último del diseño.

Así como los arquitectos son responsables de aportar innovación en el área de la planificación, las empresas de oficios deberán aportar su experiencia al proceso de optimización, contribuyendo con sus conocimientos técnicos. Al trabajar en equipo se evitan cambios que pueden ser beneficiosos sólo para una de las partes implicadas, pero que pueden afectar a la satisfacción de las otras partes.

Los proyectistas realizan los primeros planeaminetos y van presentando los documentos a las empresas especializadas, respectivamente, para su comprobación y su propuesta de optimización. Sólo el que va a ejecutarlo podrá reconocer todos los detalles para optimizar se trabajo y conseguir un ahorro de costes.

Los precios de los materiales y las calidades están en continuo cambio. La empresa será la encargada de mantener actualizados los precios en cada momento para el Bauteam. Lo mismo sucede con para el uso de los materiales. Aquí, el proyectista tiene los conocimientos teóricos, por lo que para el manejo de materiales y su puesta en obra será la empresa la que tenga el papel de experto.

La ejecución de proyectos en Bauteam con empresas pequeñas y medianas especializadas resulta ventajosa porque el personal tiene una participación activa. Se ha demostrado que los profesionales de los oficios se sienten mucho más implicados con el proyecto al trabajar de este modo. Para ello es importante respetar y valorar sus conocimientos técnicos.

Un objetivo del TeamWerk-Bau es el trabajo con empresas que no tengan que subcontratar, para así poder trabajar en un marco más manejable para la cooperación. Con esto se pretende, entre otras cosas, que el aseguramiento de la calidad no dependa de tantos escalones (ver figura 5). Si se diera el caso, la empresa debe comunicar previamente al Bauteam y explicar la razón por la que se va a subcontratar.

BAUTEAM-FRIBURGO-ASEGURAR-CALIDADFigura 5. Asegurar de calidad

La comunicación abierta y la comprensión cooperativa

Una de las claves de este proceso es que el trabajo de uno depende del trabajo de otro. Entre ellas, las partes del Bauteam, deben de tomarse en serio y dejar de lado prejuicios y sus roles tradicionales. La suma del conocimiento dentro del equipo y el filtrado conjunto para conseguir la optimización del proyecto, es una de las bases del Bauteam. Para todo ello es necesario que las partes expresen sus inquietudes en un proceso de discusión abierta.

El éxito del Bauteam se sostiene en la cooperación de los implicados. Todos tienen que operar a favor del éxito común del proyecto y olvidarse de intereses que sólo les beneficien individualmente. El primer objetivo es un cliente satisfecho, el cual pueda dar referencias positivas de los integrantes del equipo. El segundo objetivo es el éxito económico de los planificadores y contratistas. La experiencia demuestra que esto es posible con la optimización en fase de planeamiento y una buena cooperación en la preparación de los trabajos.

Los contratos

El TeamWerk-Bau no trabaja con relaciones contractuales complejas. El cliente cierra contratos individuales con las empresas constructoras y con proyectistas (ver figura 6). Las relaciones internas entre los proyectistas y las empresas no están regidas por ningún contrato, por lo que no hay responsabilidad ni obligación de satisfacer forma monetaria al otro. Además, los implicados en el Bauteam se ahorran costes de gestión adicionales.

BAUTEAM-FRIBURGO-CONFIGURACION-CONTRACTUALFigura 6. Configuración contractual

La distribución de riesgos y responsabilidades

Al igual que en el modelo clásico, cada contratista se hace responsable de su ámbito de responsabilidad. A través de las responsabilidades y garantías establecidas en el Código Civil (BGB), cada miembro del equipo debe de perseguir el trabajo perfecto para la consecución de los objetivos en común.

En caso de siniestros se aplica la responsabilidad solidaria fijada en el Código Civil (BGB). El cliente tiene como deudores solidarios a las empresas y al proyectista general. Para aparición de defectos constructivos, lo serán las respectivas empresas ejecutoras, y para responsabilidades del proyectista general, por ejemplo, deficiencias en la supervisión, éste lo será.

Liquidación, cierre del proyecto y fase de revisión

Entrega y plazos de garantías

A la conclusión de la construcción el cliente cierra el proyecto con empresas y proyectista general. Normalmente hay una reunión para la entrega formal de los servicios prestados por las empresas de oficios.

El proyectista general entrega un manual de mantenimiento para el uso del edificio, así como un listado de plazos prescriptivos para reparación de defectos y constatación de costes. Por lo general, el plazo prescriptivo para la eliminación de defectos constructivos es de 5 años tras la entrega, respectivamente para arquitecto y profesional de oficios.

Conferencia de cierre y valoración por parte del cliente

Después de la entrega de los servicios del proyectista general se lleva a cabo una conferencia de cierre del TeamWerk-Bau con el cliente. En primer lugar se reflexiona con el cliente sobre los objetivos marcados al comienzo del planeamiento. En esta conversación el cliente tiene la posibilidad de exponer sugerencias y críticas sobre los servicios prestados, así como propuestas de mejora. La experiencia demuestra que el cliente valora positivamente que su valoración pueda ser tenida en cuenta.

Desarrollo y mejora del sistema (sistema de aprendizaje)

El TeamWerk-Bau apuesta por un modelo abierto, para estimular la mejora de los procedimientos (ver figura 7). Los pasos de optimización de un proyecto comienzan a la conclusión del proyecto anterior, con las lecciones aprendidas.

Las sugerencias del cliente sobre la gestión realizada deberían ser recogidas por el proyectista general para el desarrollo de futuros proyectos. También, es importante que el cliente exprese las quejas y reclamaciones que sean necesarias. Los miembros del equipo deben estas abiertos a novedades para conseguir proyectos exitosos. La perfecta realización de un proyecto no se da nunca, tan sólo se intenta un acercamiento a un estado ideal.

BAUTEAM-FRIBURGO-MEJORA-CONTINUA-PROCESOS-COSTES-CALIDAD                Figura 7. Mejora continua de procesos, costes y calidad

Las figuras 1-7 son una traducción propia de los esquemas representados en la guía “Bauteam – ein Leitfaden für Architekten und Handwerker” .

Toda la información referida en este post tiene como fuente principal la guía “Bauteam – ein Leitfaden für Architekten und Handwerker”, la cual te puedes te puedes descargar desde aquí.

Este post pertenece a una serie dedicada al Bauteam. Pertenecen a esta serie:

El Bauteam: un sistema de trabajo para la construcción (I)
El Bauteam: un sistema de trabajo para la construcción (II)
Los profesionales de la construcción ven futuro en el Bauteam
Bauteam: el modelo Friburgo
Bauteam: el modelo Mainz

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Y a ti, ¿qué te parece este modelo de Bauteam? ¿Qué ventajas y qué inconvenientes presenta? ¿Has trabajado alguna vez de forma similar? ¿Eligirías trabajar así?

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